フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関との提携による証券化住宅ローンです。
証券化住宅ローンとは住宅金融支援機構は民間金融機関が融資した住宅ローン債権を買取って、これを「証券化」して市場で販売、投資家が購入するスキームとなっています。
証券化ローンと聞いてピンと来る方もいらっしゃると思いますが、2007年に大変な問題となったアメリカの「サブプライムローン」（信用度の低い、低所得層向けの住宅ローン）もこの証券化住宅ローンの一種です。
旧住宅金融公庫から生まれ変わった住宅金融支援機構は直接融資を行わなくなりましたが、フラット35の仕組みを提供することで、短期運用中心の民間金融機関が取り組みにくい長期固定の住宅ローンを円滑に提供出来るようにしているのです。
全国で実に300以上の民間金融機関が、このフラット35の取扱をしています。
これらの取扱金融機関には、大手銀行、信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合などいわゆる銀行と呼ばれるものから、保険会社、モーゲージバンク、さらには一条住宅ローンのような住宅メーカー系のノンバンクまで様々な業態から金融機関が参入しています。
しかし取り扱われているフラット35の大半は「フラット35（買取型）」と呼ばれる住宅ローンです。
意外と知られていませんが、フラット35には「フラット35（保証型）」と呼ばれる商品もあります。
馴染みのない保証型ですが、金利面で通常のフラット35より有利な設定の商品もあります。
ご紹介している住宅ローンの金利は2018年12月現在のものとなっています。ご検討の際には必ず各銀行のHPから最新の金利をご確認の上ご検討ください。
フラット35（買取型）とフラット35（保証型）の違い
買取型と保証型の違いはどこにあるのか、確認しておきましょう。
住宅ローンの貸し手の違い
住宅ローンの貸し手が異なることが、二つの商品の一番違う点です。
・フラット35（買取型）…民間金融機関が実行した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る
・フラット35（保証型）…民間金融機関が実行した住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保証を行う
万が一住宅ローンの借り手（債務者）が返済不能となった場合、保証型では金融機関に対して住宅金融支援機構から保険金が支払われる仕組みとなっています。
抵当権設定者の違い
融資の返済が出来なくなった際（債務不履行時）に担保の土地や建物を競売にかけて融資金を回収できる権利を抵当権と言います。
住宅ローンの借り手である私達はあまり意識しないことですが、債権保全のため担保物件（土地、建物）に設定される抵当権の設定者が買取型と保証型では異なります。
・フラット35（買取型）…融資対象物件である建物とその敷地に、住宅金融支援機構が第一順位の抵当権（優先的に債権を回収できる権利）を設定
・フラット35（保証型）…借入する金融機関が第一順位の抵当権を設定
団体信用生命保険（団信）の違い
フラット35（買取型）が機構団信特約制度を利用できるのに対して、フラット35（保証型）は機構団信特約制度の利用は出来ません。
つまりフラット35（保証型）を提供する金融機関の団信へ加入するか、もしくは団信を使わない場合、保険商品などへの加入を検討することになります。
2017年10月から制度が新しくなった「新機構団信」ですが、保証型ではこれまでの旧団信と同じく利用不可となっています。
フラット35（保証型）の商品内容
（出典：ARUHI住宅ローン）
フラット35（保証型）を利用できる金融機関
フラット35（保証型）の新規申込が可能な金融機関は、3つの金融機関のみとなっています。
日本住宅ローンのフラット35（保証型）は提携会社限定プランということで、積水ハウス 、大和ハウス工業、住友林業 、セキスイハイムの4社で住宅を建築・購入する場合のみ利用できます。
東証一部上場のアルヒはこのような制限もなく、店舗網も全国にあり、ネットからも事前審査が可能となっています。
今回はアルヒのフラット35（保証型）「ARUHIスーパーフラット」を例に商品内容について見ていきます。
ARUHIスーパーフラット
ARUHIスーパーフラットで住宅ローンの借入を希望される場合。手持ち資金が1割、または2割以上あることが利用するための最低条件となります。
利用するための条件
ARUHIスーパーフラットには2種類の商品ラインナップがあります。
- ARUHIスーパーフラット7…住宅建設費または住宅購入価額の3割以上の手持ち資金
- ARUHIスーパーフラット8…住宅建設費または住宅購入価額の2割以上の手持ち資金
- ARUHIスーパーフラット9…住宅建設費または住宅購入価額の1割以上の手持ち資金
つまり借入額の割合が70％以下で利用できるのがARUHIスーパーフラット7、80％以下で利用できるのがARUHIスーパーフラット8、80％超90％以下で利用できるのがARUHIスーパーフラット9となっています。
住宅建設費には土地取得費も含まれる点に注意が必要です。
土地1,000万円、建物3,000万円の注文住宅を建築した場合、必要となる手持ち資金は3割の場合で1200万円となります。
借入期間
借入期間はスーパーフラット8、スーパーフラット9ともに15年～35年となっています。
フラット35（買取型）と違い、借入期間による金利区分はありません。
金利
ARUHIスーパーフラットの商品トップページに掲載されている金利がこちらになります。
団信不加入、フラット35S（金利Aプラン）の場合
- スーパーフラット7S…当初10年間 0.430％、11年目以降 0.680％
- スーパーフラット8S…当初10年間 0.480％、11年目以降 0.730％
- スーパーフラット9S…当初10年間 0.530％、11年目以降 0.780％
一見するとかなりの低い金利設定となっていますが、この金利には団信保険料が含まれていません。
ARUHIの団信に加入した場合の金利はこちらになります。
スーパーフラット7…当初10年間 0.710％、11年目以降 0.960％
スーパーフラット8…当初10年間 0.760％、11年目以降 1.010％
スーパーフラット9…当初10年間 0.810％、11年目以降 1.060％
金利上乗せ幅は機構団信と同じ0.28％となっています。
買取型と保証型の金利比較
フラット35Sやフラット35リノベなどの金利引下げを考慮しない場合、2019年9月現在のフラット35（買取型）の9割以下では最も低い金利で20年以下が1.330％、21年以上で1.410％となっています。
| フラット35（買取型） | 20年以下 | 21年以上 |
| 融資率9割以下 | 1.050％ | 1.110％ |
これに対してARUHIスーパーフラットは15年～35年の借入期間にかかわらず同一の金利体系となっています。
| ARUHIスーパーフラット | 15年～35年 |
| スーパーフラット7 | 0.960％ |
| スーパーフラット8 | 1.010％ |
| スーパーフラット9 | 1.060％ |
20年以下で融資比率9割以下の場合を除き、ARUHIスーパーフラットの金利が低くなっています。
| 20年以下 | 21年以上 | |
| フラット35（買取型）融資率9割以下 | 1.050％ | 1.110％ |
| スーパーフラット7 | 0.960％ | 0.960％ |
| スーパーフラット8 | 1.010％ | 1.010％ |
| スーパーフラット9 | 1.060％ | 1.060％ |
事務手数料
融資金額の2.16％（税込）となります。
web本申し込みで事務手数料が1.08％となる「ARUHIダイレクト」Web割引もありますが、ARUHIスーパーフラットは対象外となっています。
フラット35（買取型）で総支払額が最小となる商品を見つけ出すのは、最低金利の金融機関の事務手数料を比較するだけなので比較的簡単です。
これに対して買取型と保証型の比較をする場合、金利と事務手数料、場合によれば団信も含めた総支払額での検討が必要になります。
2.16％の事務手数料は高めの設定となっています。例えば楽天銀行のフラット35（買取型）の事務手数料は1.404％、優良住宅ローンのフラット35（買取型）では0.8％（住宅性能評価物件では0.5％）となっています。
買取型と保証型を比べた場合、総支払額はどのようになるのか、シミュレーションで比較してみましょう。
買取型と保証型の比較シミュレーション
前提条件として
- 借入金額：3000万円
- 借入期間：35年
- 融資比率：8割（手持ち資金2割）
- 返済方法：元利均等返済
- ボーナス払いなし
としてシミュレーションをおこなってみます。
このシミュレーションにはフラット35の「返済プラン比較シミュレーション」を利用しました。
借入期間中、繰上返済を検討している場合などでは、支払総額も変わってきます。借入前に繰上返済を加味した支払総額でシミュレーションすることをお勧めします。
フラット35（買取型）の代表として事務手数料の低い「優良住宅ローン」で、ARUHIスーパーフラットと比較してみます。
ARUHIスーパーフラット8
- 金利：1.010％
- 融資手数料：2.160％（税込）
- 団信：ARUHIの団体信用生命保険（保険料は金利に上乗せ済み）
優良住宅ローン
- 金利：1.110％
- 融資手数料：0.500％（住宅性能評価物件の場合、税込）
- 団信：機構団体信用生命保険（保険料は金利に上乗せ済み）
結果は
| スーパーフラット8 | 優良住宅ローン | |
| 元金 | 30,000,000円 | 30,000,000円 |
| 利息 | 5,626,539円 | 6,217,361円 |
| 事務手数料 | 648,000円 | 150,000円 |
| 総支払額 | 36,274,539円 | 36,367,361円 |
となりました。
事務手数料の安い優良住宅ローンと比較しても約10万円ほど総支払額が少ない結果となっています。
借入期間が短くなると、両者の総支払額の差が徐々に少なくなります。事務手数料が借入金額に対して定額となるのに対して、金利の支払額は借入期間によって変わってくるためです。
ここではシミュレーションは省きますが、借入期間が20年以下の場合には10年固定金利の商品も併せて検討してみてもいいかもしれません。
仮に20年の借入期間の場合、10年経過後の金利を予想しながらのシミュレーションとなりますが、現状では当初10年の金利は約半分程度となっています。
最後に
ご覧いただいたアルヒのフラット35（保証型）は平成28年10月3日より新規受付が再開されたローン商品です。
通常のフラット35に比べて、商品の設計に自由度がある分、債権化などのノウハウを金融機関独自に持たないといけない点などで、まだまだ採用している金融機関が少ないのが実態です。
これからこのフラット35（保証型）の取り扱いが増えるか否かは分かりませんが、競争が激化している住宅ローン市場で他行との差別化を図る上で、また借入する立場の消費者として取り扱いする金融機関はもっと増えてほしいものです。
通常のフラット35では自己資金0でも借入は可能です。しかし注文住宅の場合、ある程度の手持ち金は必ず必要です。2割の手持ち金を用意できる方であれば、金利がその分低く設定されているフラット35（保証型）も検討する価値が十分あります。
ARUHIスーパーフラットの仮審査申込、来店予約はこちらのボタンからご覧ください。
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