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住宅ローン

住宅ローンの審査金利って知っていましたか?見えてくる本当の借入可能額の限界

「変動金利」や「固定金利」など様々な金利がありますが、「審査金利」はご存知でしょうか?

「民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、審査金利を適用し審査を行う金融機関は全体の41.4%、審査金利を適用せず貸出金利で審査を行う金融機関が30.7%、残り28.8%は案件により異なる、すなわち審査金利を適用するケースもあると回答しています。

参考(PDF) 民間住宅ローンの貸出動向調査(住宅金融支援機構)

全体の7割近くの金融機関で使われている審査金利について知っておきましょう。

審査金利について

審査金利とは

住宅ローンの「審査金利」とは、文字通り金融機関で審査の際に使われる金利のことです。

将来、金利が上昇することを想定し、より高い「審査金利」を使い、それでも融資が可能か返済負担率の審査をおこないます。

返済負担比率(返済負担率=毎月元利金返済額÷月収)がそれぞれの金融機関で定められた返済比率の上限を上回らないかに使われるのが、この審査金利です。

また本審査において重要度が増している審査項目のトップとして、61.8%の金融機関がこの返済負担率を挙げている(先ほどの「民間住宅ローンの貸出動向調査」の結果)ことから、審査金利は住宅ローンの審査通過にに大きな影響がある金利ともいえます。

審査金利は何%なのか

三菱UFJ銀行は3.1%、三井住友銀行は4%などと言われていますが、銀行内部で使われている金利であり、当然のことながら非公開です。

多くの銀行では3~4%を審査金利として住宅ローンの審査を行っていることが多いようです。一説にはこれまでの最高最低金利の中間値という説もありますが、これまた定かではありません。

りそな銀行の商品概要説明書には、年間元利金返済額は所定のルールにより算出するとあります。

税込年収に占める年間元利金返済額の割合が35%以内(年間元利金返済額には他のお借入れのご返済分も含みます。また年間元利金返済額は、当社所定のルールにより算出いたします

出典:りそな銀行商品概要説明書

また中央労働金庫の説明もほぼ同じです。

税込み年収に占める年間返済額の割合が 35%以内(年間返済額には他のお借入れのご返済分も含みます。また年間返済額は、当金庫所定のルールにより算出します。)

出典:中央労働金庫ローン商品概要説明書

元利金算出で所定のルールを謳っているということは、貸出金利ではなく別の金利による算出が行われていることを指しており、これが審査金利をもとに算出した元利金なのではないかと容易に想像ができます。

審査金利が使われない住宅ローン

審査金利による審査が行われるのかどうかは、各金融機関により異なる上に、未公開なので、詳しくは分かりません。

しかし審査金利で審査が行われない住宅ローンもあります。それがフラット35です。

フラット35の返済負担率の上限は、400万円未満が30%、400万円以上が35%となっており、この比率計算には貸出金利が用いられています。

固定金利であっても、ローン契約書(金銭消費貸借契約書)には「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります」という条項があり、金利が変動しない可能性はけっしてゼロではありません。

これに対してフラット35の契約書にはそのような文言はありません。

フラット35は証券化住宅ローンであり、住宅金融支援機構が民間金融機関が融資した住宅ローン債権を買取り、これを「証券化」し市場で販売、投資家が購入するスキームをとっているためです。

審査金利から借入可能額を逆算すると見えてくるもの

審査金利でローンの借入可能額

簡単なシミュレーションをおこなってみましょう。

借入金額3000万円、金利を1.41%(フラット35の2018年10月金利)、そして審査金利として3%、4%とした場合の返済負担率25%、30%、35%になるようにした場合の年収の違いです。

金利/返済負担率 25% 30% 35%
1.41% 4,345,824円 3,621,520円 3,104,160円
3.00% 5,541,840円 4,618,200円 3,958,457円
4.00% 6,375,936円 5,313,280円 4,554,240円

フラット35の借入であれば、年収が360万円あれば、3000万円のローンを組むことが可能です。

ところが審査金利でみると、3000万円のローンで借り入れが可能になるためには、金利3%で395万円、4%だと455万円の年収が必要になります。

一般的に安全と言われている返済比率(決して安全とは言えませんが)25%ともなると、必要な年収はさらに多くなります。

借入金額による返済比率を詳しく調べたい方は、「住宅ローンの繰り上げ返済シミュレーションをエクセルで作成してみました」から、シミュレーションをダウンロードしてお調べください。

簡単に返済比率が分かるように設定してあります。

審査金利のレートにより返済負担率は大きく変わってきます。返済負担率が変われば、当然融資の可否そのものや借りられる金額にも影響を及ぼすことがあることを知っておきましょう。

金利情勢の変化、金融機関が想定している未来

2018年10月の変動金利でもっとも低い金利は、じぶん銀行などの0.457%になっています。4000万円の住宅ローンを組んだ場合でも、返済負担率25%となるのに必要な年収は494万円。これが仮に4%の審査金利となると850万円、その差は350万円にも昇ります。

金融機関が4%の審査金利を使うということは、将来金利が4%まで上昇した場合でも返済ができるのか、つまり4%まで上昇する可能性もあると考えているということです。

変動金利や固定金利選択型の住宅ローンを利用する場合、借入期間中に金利情勢が大きく変化するケースも十分想定して計画することも大事かもしれません。

最後に

「返済負担率や個人信用情報は全く問題ないのに、ローンの申し込みをしてみたら、否認あるいは減額されて承認された」という質問をお受けするケースがあります。

先ほど見た通り、銀行の審査は「銀行独自のルール」に基づき行われており、審査金利を使って算出した返済負担額次第では否認、減額となる可能性も十分あります。

将来のためにも住宅ローンの申し込みをする際には適用金利のほかに、審査金利を使って返済負担額の計算をし、金利4%であっても返済負担額に問題ないか、念のため確認しておくことも大事です。

今回取り上げた審査金利以外にも、「店頭表示金利」、「適用金利」など、ローン借入の検討では知っておく必要がある金利が他にもあります。

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