複雑な仕組みの固定金利選択型の住宅ローンで後悔しないために知っておきたいこと

閑古鳥です。

固定金利選択型住宅ローンには「固定金利」という単語が含まれてることで誤解されがちですが、歴とした変動金利型に分類される住宅ローンです。変動金利型の一定期間だけ金利を固定していると考えるのが基本です。

固定期間を何年とればいいのか、金利優遇をどのタイプにするか、固定期間終了後の金利水準をどうみるのか等々、検討すべき項目は他の金利タイプより多くかつ複雑です。個人的には住宅ローンの中でも一番難しい金利タイプではないかと思います。

この固定期間選択型の住宅ローンを選ぶに当たり、その仕組みと注意したいポイントを見ていきます。

固定金利選択型住宅ローンとは

まず簡単に固定金利選択型の住宅ローンの商品特性などを確認しておきます。

仕組み

固定金利選択型は、初めの一定期間(おおむね2~20年が主流)の金利が固定されますが、この期間が終了した後は、期間終了時の金利水準で、変動金利または再度固定金利を選択することになります。

何も手続きしなければ、自動的に変動金利に移行します。

固定期間選択型住宅ローンの返済期間と金利の関係

再度固定金利を選択する場合でも、手数料が必要となる金融機関もありますので、借入前に確認だけはしておいた方が良いかと思います。

また最近ではほとんど見られなくなりましたが、一度変動金利を選択してしまうと、それ以降は固定金利を選択することが出来なくなるタイプもあります。注意しましょう。

メリット・デメリット

どのような金利タイプの住宅ローンにも、それぞれメリット・デメリットがつきものです。

固定金利選択型住宅ローンには、固定金利と変動金利のそれぞれが持っているメリット・デメリットが混在している点に特徴があります。

メリットとしては

固定金利選択型のメリット
  • 固定期間選択中は支払金額が一定であることから、当面の生活設計は立てやすい
  • 固定期間中は全期間固定型の住宅ローンに比べて金利が割安。
  • 固定期間終了後の基準金利が借入時より低下していれば、返済額が少なくなる可能性がある

一方デメリットは

固定金利選択型のメリット
  • 固定期間終了後、金利が上昇していれば返済額が増加する
  • 借入時点では固定金利終了後の金利が決まっていないため、将来の返済計画は立てにくい

気をつけたいのは、変動金利型の住宅ローンのような5年、125%ルール(下記記事参照)は、この固定期間選択型住宅ローンにはない点です。従って変動金利のような「未払い利息」は発生しないものの、固定期間終了時に大幅に金利が上昇していると、返済額は制限なく上昇してしまいます。

金利変動型の住宅ローンを検討するにあたって理解しておきたい、特徴、金利の仕組み、返済に関するルールから、未払利息に代表される金利上昇のリスクについてまで、確認しておきたい点やリスク回避の対処方法をまとめました。

固定金利選択型はなぜ難しいか

金利上昇時の対応

固定期間選択型の住宅ローンでは、いったん金利を固定すると、その期間が終了するまでは変動金利への変更は出来ません。つまり身動きが取れないため、急な金利変動には対応できないのです。

約定返済日に固定金利指定型への変更ができます。 ただし固定金利指定期間中は金利種類の変更はできません

(横浜銀行「商品概要説明書 変動金利型(固定金利指定型)商品概要説明書」より抜粋引用)

例えば当初10年固定1%の住宅ローンを組み、5年目で金利が急上昇し、変動金利型の住宅ローンでも適用金利が2%の水準に上昇したと仮定してみましょう。

固定金利期間の終了までの5年間、何もせず金利の変化の行方を見極めるのか、あるいは1%の固定金利を捨てて2%の変動金利へ、またはさらに金利の高い固定金利へ借り換えするか、考えなければいけません。

将来の金利は誰にも分かりません。これが変動金利型の住宅ローンであれば、金利は半年ごとに上昇していくので、早めに決断することも可能です。なまじっか金利が固定されている期間が長いが故にその意思決定をより難しくするのが、この固定期間選択型の住宅ローンの難しさの一つかもしれません。

通期優遇型、当初優遇型の選択

この固定金利選択型住宅ローンの金利設定には「通期優遇型タイプ」と「当初優遇型タイプ」の2種類があります。

「通期優遇型タイプ」は返済終了まで金利の優遇幅が変わらないタイプ、「当初優遇型タイプ」は借入当初の金利優遇幅が「通期優遇型タイプ」に比べて大きいものの、固定期間終了後は金利優遇幅が小さくなるタイプです。

借入する際は「当初優遇型タイプ」の方が低い金利になっているので魅力的ですが、どちらが得になるかは、よくシミュレーションしておく必要があります。

具体的にどのような違いがあるのか、10年固定の金利を例にみておきましょう。

こちらは現在(2017年5月)の三菱東京UFJ銀行のローン金利です。

店頭表示 通期優遇型タイプ 当初優遇型タイプ
最大 年▲1.85% 当初:最大年▲2.2%、固定期間終了後最大 年▲1.4%
変動金利 2.475% 0.625%
固定10年 3.200% 1.350% 1.000%

三菱東京UFJ銀行住宅ローン金利一覧より抜粋作成)

店頭表示金利に変動がなく、10年経過後に再度10年固定を選択すると、

  1. 「通期優遇タイプ」の金利 …1.350%(3.200%-1.850%)
  2. 「当初優遇型タイプ」の金利…1.800%(3.200%-1.400%)

となります。

また10年間の固定期間終了後に変動金利を選択する場合、店頭表示金利に変化がなければ、

  1. 「通期優遇タイプ」の金利 …0.625%(2.475%-1.850%)
  2. 「当初優遇型タイプ」の金利…1.075%(2.475%-1.400%)

となります。

10年後の金利は予想できませんが、仮に同じ金利水準であれば、この変動金利1.075%はかなり割高に感じないでしょうか。

固定期間終了後の優遇幅の変化をよく考えずに「当初優遇型タイプ」を安易に選択しないように、固定期間終了時を見越してよく検討しておく必要があります。

固定期間選択型と全期間固定金利のシミュレーションによる比較

具体的な金額でシミュレーションして、固定金利選択型住宅ローンの勘どころを押さえておきましょう。

比較するのは10年固定金利選択型(以下10年固定)と全期間固定金利のフラット35です。10年固定は、多くの金融機関がもっとも力を入れている固定金利選択型です。

比較する前提条件は

借入金額 3000万円、ローン期間35年、元利均等返済

  1. フラット35…金利1.06%(35年間固定)、機構団信加入(通常団信)
  2. 10年固定…当初優遇1.000%、期間終了後は変動金利、保証料0.2%(内枠方式、金利に上乗せ)

なお融資手数料は考慮していません。

10年固定は先ほどの三菱東京UFJ銀行の「当初優遇型タイプ」の金利を使います。

10年後に変動金利へ変わる際の金利は、借入時点では当然のことながら分かりません。

そこで11年目から最終35年目までの変動金利が平均金利が何パーセントだとフラット35の総支払額と同じになるのか検討してみます。

10年固定 フラット35
金利 10年目まで1.00%

10年目以降1.38%

1.06%
総額(トータルコスト) 37,958,876円 37,957,786円
利息総支払額 6,744,116円 5,921,186円
機構団信、保証料総額 1,214,760円 2,036,600円

トータルコストがほぼ同じになるよう試算した場合、10年固定の11年目以降の平均金利は1.38%(保証料込で1.58%)になりました。

ここで先ほど確認した三菱東京UFJ銀行の10年固定の11年目からの金利を思い出してください。仮に店頭表示金利が現在と同水準では、最優遇の変動金利でも1.8%です。

つまり10年後に金利が下がっていない限りフラット35で借入した方が、現状では総支払額が少なくなってしまうのです。

金利だけ見るのではなく、実際の総支払額によるシミュレーションで比較検討することが大事です。

最後に

一番危険なのは、借入する際に変動金利がいいのか、固定金利型にすべきか、決めかねて「取り敢えず」固定金利選択型の住宅ローンを選んでしまうことではないでしょうか。

確かに全期間固定金利型に比べて、当初は低い金利が設定されていること、なおかつ当面は金利が変動することがないことなど目先の安心感があることから、業者も勧めやすい住宅ローンの一つになります。

しかしこれでは意思決定を単に先送りしただけにすぎません。

固定金利選択型の住宅ローンでは、なぜ選択しようとする期間の金利を固定しなければいけないのか、その理由を自分なりに明確にしておくことが大事です。