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フラット35や全期間固定型よりもさらに有利な「段階金利型住宅ローン」について

閑古鳥です。

前回は全期間固定金利型の住宅ローンでは総支払額でフラット35を下回る商品があることをご覧いただきました。

今回ご紹介するのは固定金利の一種ですが、借入期間中一度だけ金利の変わる「段階金利型の住宅ローン」となります。

(注)ご紹介している住宅ローンの金利は2017年3月現在のものとなっています。ご検討の際には必ず各銀行のHPから最新の金利をご確認ください。

段階金利型住宅ローン

段階金利型住宅ローンとは?

「段階金利型の住宅ローン」はフラット35Sと同じように、全期間固定金利型の当初優遇期間がある住宅ローン、すなわち「融資後10年目までは○○%、11年目以降最終回まで△△%」という商品です。

これと似ている住宅ローンには「固定金利選択型」の住宅ローンがありますが、こちらは固定期間終了後の金利が契約時には分からないことから、金利の上昇リスクなど将来に不安が残ります。

段階金利型の住宅ローンは全期間固定型と同様に、融資実行時に最終回までの総支払額が決まっており、当初10年程度は金利設定が低いなど大きなメリットを持った商品です。

取扱い銀行を探す方法

前回ご紹介した住宅金融普及協会のサイトを使います。

http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php

キーワードに「段階」と入力して検索してみます。

(引用:住宅金融普及協会「住宅ローン商品金利情報」の検索結果)

段階型住宅ローンは金利をソートして眺めても他の住宅ローンに埋もれてしまい、見つけ出すのが難しいので、あくまで上記方法が推奨です。

金利設定が低いローン商品

表示された一覧を見渡してひときわ目を引くのは第十六銀行の金利ですが、このローンは「固定金利選択型」の住宅ローンなので、段階型住宅ローンではありません。

段階型住宅ローンとしては、伊予銀行の「まるごと住宅ローンワイド「段階金利」型商品」の金利設定が最も低くなっています。

伊予銀行「まるごと住宅ローンワイド「段階金利」型商品」Aプラン

金利:当初10年間0.84%~、11年目以降最終返済まで1.18%~

保証料:0.20%(分割払方式の場合)、一括払い方式の保証料は不明

融資手数料:融資額×1.0%(税込)

伊予銀行「まるごと住宅ローンワイド「段階金利」型商品」Bプラン

金利:当初10年間0.74%~、11年目以降最終返済まで1.08%~

保証料:0.20%(分割払方式の場合)、一括払い方式の保証料は不明

融資手数料:融資額×2.0%(税込)

こちらのローンの金利は正式申込時と融資実行時のうちいずれか低い方の金利が適用されるという使い勝手も優れた商品です(ただし申込時と実行時の期間は最長6か月まで)。

残念ながらローンを借りられるのは、伊予銀行の営業区域内に物件を取得する方が対象となります。ただし東京都大阪にも支店がありますので確認してみるのもいいかもしれません。

さらにもう一行、「山陰合同銀行」の金利設定も低くなっています。

山陰合同銀行「超長期固定金利住宅ローン」

金利:当初10年間0.7~0.9%、11年目以降最終返済まで1.7~1.9%

保証料:1000万円を35年借入した場合345,708円(一括前払方式の目安)

担保調査手数料:32,400円

このローンも金利が申込時と実行時のいずれか低い金利が適用される点や、一定の条件を満たすと保証料が無料となる点などで優れた内容になっています。さらに長期優良住宅などの条件次第では0.2%の金利優遇(0.9%→0.7%)が受けられるようになっています。

明記はされていないのですが、山陰合同銀行の本支店がある地域の物件取得に限定されると思います(東京と大阪には支店があります)。

ちょっと変わった段階金利型

筑波銀行の段階金利型住宅ローンを紹介しておきます。

筑波銀行「つくば11」

金利:当初11年間0.85%、12年目以降最終返済まで2.05%(最大引下げの場合)

筑波銀行「アトラク」

金利:当初11年間1.60%、12年目以降最終返済まで1.10%(最大引下げの場合)

面白いのは「アトラク」の方です。通常の段階金利型住宅ローンでは当初の金利が優遇されて低く設定されることがほとんどですが、この「アトラク」では何と当初の金利よりも12年目以降の金利の方が低く設定されています。

どのような意図で商品設計がなされているのかは不明ですが、3000万円の借入れで11年経過した際のローン残高の差は「つくば11」と「アトラク」で80万円にも上ります。当初借入時に十分なシミュレーションが必要になります。

フラット35と段階金利型の住宅ローンの比較

前提条件を

借入金額:3000万円、借入期間:35年、返済方法:元利均等返済、ボーナス払いなし

としてシミュレーションしてみます。

なおシミュレーションにはフラット35のHPから利用できる「返済プラン比較シミュレーション」を利用しました。複数の段階金利型ローンの比較する機能があるので便利です。

フラット35の代表としては手数料の低いi-flat(一条住宅ローン)を使って、先ほどご紹介した二行のローンと比較してみます。

i-flat(一条住宅ローン)

金利:1.12%

融資手数料:0.432%(キャンペーン期間中のため左記手数料、税込)

結果は

i-flat伊予銀行Bプラン山陰合同銀行
総返済額(元利金合計)36,276,809 円35,079,799円38,113,569円
事務(融資)手数料129,600円600,000円32,400円
団信2,043,300円0円0円
保証料0円1,180,143円1,037,124円
総支払額38,449,709円36,859,942円39,183,093円

となりました。伊予銀行の「まるごと住宅ローンワイド「段階金利」型商品」Bプランが総支払額でフラット35より160万円以上安くなっています。

山陰合同銀行の住宅ローンはフラット35の総支払額より73万円ほど多くなりましたが、金利優遇をと保証料が無料になる優遇措置を考慮すると、こちらもフラット35より総支払額は少なくなります。

前回同条件でシミュレーションした三菱東京UFJ銀行の超長期固定ローンの総支払額は38,068,080円でした。伊予銀行の段階金利型はさらに総支払額が少なくなります。営業エリア内にお住まいの方で将来の金利上昇がご心配の方にとっては全期間固定型の選択肢の一つとして検討してみるのもいいかもしれません。

(注意)保証料は一般的なケースとなっていますので、審査結果によっては変動する場合もあります。

最後に

フラット35は民間金融機関にとって自行のリスクを考えることなく融資が行える半面、手数料収入のビジネスであることからあまり旨味はありません。やはり自行の住宅ローンを販売することが銀行にとって将来的に最も収益に貢献するわけで、販売にも重点を置いています。

今回ご紹介した「段階金利型住宅ローン」はフラット35Sを意識した商品設計、金利となっています。3月いっぱいでフラット35Sが終了した段階で金利は勿論のこと、商品内容自体見直される可能性もありますのでご注意ください。

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