フラット35のつなぎ融資について。いつから準備すれば間に合う?

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閑古鳥です。先日つなぎ融資の申し込みをしてきました。この「つなぎ融資」、注文住宅の建築をしない限りまず使う事はない融資だと思います。

いつ、どの位、どうすれば「つなぎ融資」を借りることが出来るのか見ていきたいと思います。

注文住宅の場合には完成前からお金が必要

マンションや建売など既に完成している住宅を買う場合と、注文住宅を建築する場合に、決定的に違う点の一つに建築代金の支払い方法が挙げられます。

注文住宅を建築する場合ハウスメーカー・工務店によっても異なりますが、一般的には着工金や中間金といった住宅完成前の工事の進捗に応じてお金を支払わなければいけない事が多いようです。一条工務店で住宅を建築する場合もこの着工金や中間金に該当する支払いが必要となってきます。

つなぎ融資とは?

一条工務店の支払いのスケジュールについて

まずは一条工務店への工事代金支払いスケジュールはどうなっているのでしょうか。分り易いように工事請負金額が3000万円と仮定すると、その支払い時期・金額は

契約(または仮契約)締結時 契約金100万円

工事着手承諾時(上棟75日前までに支払) 着手金900万円(工事請負金額の1/3から①を引いた金額)+預り金80万円

上棟時 上棟金1000万円(工事請負金額の1/3)

引渡時 最終金1000万円(残金全額、追加変更工事請負代金を含む残金全額)

となります。

住宅が完成し引き渡される前、上棟の段階で、3000万円の工事請負金額のうち2080万円(①から③までの合計金額)ものお金を支払いのために準備しなければなりません。

つなぎ融資とは

住宅ローンを使わずにすべて自己資金で建築する場合や、上棟金までをすべて自己資金で賄える場合には支払いに関しては特段難しい事はありません。問題になるのは上棟金までのすべての支払いを現金で用意できない場合です。

住宅ローンは担保となる住宅が完成した後からでなければ実行はされません(分割実行が可能なローンを除く)。つまり住宅ローンは引渡時に初めて実行されるので上棟金までの支払いがこれでは出来なくなってしまいます。

そこでローンの実行まで金融機関から一時的に無担保で借入を行います。この借入をつなぎ融資と呼びます。

国土交通省の発表した「平成25年度の住宅市場動向調査報告書」によると注文住宅を土地から購入した世帯の自己資金比率が34%であることから、多くの方がつなぎ融資が利用されたのではないかと考えられます。

 フラット35を借りる場合のつなぎ融資について

 利用する金融機関のつなぎ融資の有無を調べておきましょう

フラット35のHPの最新の金利情報で検索するとつなぎ融資の取扱いの有無が分ります。

【フラット35】は、民間と住宅金融公庫が提携して実現した最長35年長期固定金利の住宅ローンです。【フラット35】の最新の融資金利をご案内します。

検索結果がこちらになります。赤い部分を見ればつなぎ融資の有無が分ります。

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借入する金融機関を決める際、つなぎ融資が使えるかについて必ず確認しておいた方が良いと思います。

つなぎ融資を利用するには

申込金融機関でフラット35を利用する方で、住宅金融支援機構から買取仮承認を受けている場合に利用できます

フラット35の買取仮承認がおりている状態ならば、あとは物件検査に合格して適合証明書を金融機関に提出さえすればフラット35は実行されます。この裏付けがあるので、金融機関も無担保でも融資をしてくれる訳です。

つなぎ融資の商品内容は金融機関で様々

フラット35と違い、つなぎ融資の金利は金融機関によってかなりの違いがあります。無担保での融資となりますから金利も高めに設定されている場合が多くなっています。融資手数料についても同様、かなりのバラつきがあります。いくつかのモーゲージバンクのつなぎ融資の商品内容をみてみると

  • 楽天銀行 2.77%、融資事務手数料(初回つなぎ融資実行時のみ) 108,000 円
  • SBIモーゲージ 3.475% 事務手数料(初回つなぎ融資実行時のみ)108,000 円
  • 優良住宅ローン 1.37%(融資率9割以下の金利)を適用 融資手数料54,000円(実行都度) 加算手数料 融資額×0.4%(但し6ヶ月経過する場合は6ヶ月毎に融資額×0.40%)

この様につなぎ融資の利率は1%台から3%台と様々で、かなりの違いがあります。事務手数料にも違いがありますのでどこのつなぎ融資が安いのか実際の所計算して総額を出してみないと分りません。

参考 融資形態も手形貸付の場合と証書貸付の場合があり、同じ金額を借りた場合でも印紙税が違います。

印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで|印紙税その他国税|国税庁

600万円のつなぎ融資を借りた場合の印紙税は手形貸付で2千円ですが証書貸付の場合1万円にもなります。

つなぎ融資にかかる総額の計算

つなぎ融資にかかる利息を融資手数料の総額は簡単に計算できます。

金額×金利(年率)×経過日数÷365(日)+融資事務手数料

先ほどご紹介した中で一番金利の安かった優良住宅ローンでつなぎ融資を受けた場合の総額を計算してみます。

①借入金額 着手承諾時の着手金500万円、上棟金900万円をつなぎ融資で借入した場合

②借入期間 着手承諾から引き渡しまで7か月(210日)、上棟から引き渡しまで3か月(90日)

着手金のつなぎ融資
(金利)500万円×1.37%×210日÷365日=39,410円
(融資手数料)54,000円+500万円×0.4%×2=94,000円

上棟金のつなぎ融資
(金利)900万円×1.37%×90日÷365日=30,402円
(融資手数料)54,000円+900万円×0.4%=90,000円

金利と融資手数料の合計は253,812円となりました。金利は69,812円ですが融資手数料は184,000円もかかります。結構馬鹿にならない金額になります。

つなぎ融資を借りる場合いつから準備すればいいのか

私が借入をおこなう優良住宅ローンの仮審査からつなぎ融資実行までのスケジュールをみてみました。

事前審査を受ける(必要な期間:およそ3営業日程度

フラット35を借入する場合、まず申込み金融機関での事前審査が必要です。事前審査の申込書記入はそれほど難しくはありません。結果は最短で3営業日程度で出ます(案件の内容や金融機関によっては1~2週間かかる場合もあるようです)。申込みにあたり注意が必要だと思われる点がいくつかあります。

①前年、前々年の年収記入

金融機関が事前審査にあったて返済負担率(年間返済額÷年収)を計算するのに使う訳ですから、当然のことながら正確な記入が求められます。給与収入のみの方であれば、「源泉徴収票」に記載された支払金額の欄を記入すればOKです。

②今回申し込む住宅ローン以外の借入金

自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシングの返済や商品購入の分割払いなどがあれば正確な記入が必要です。これも返済負担率の計算に影響を及ぼします。

③資金計画

建築資金や土地購入資金の支払いを融資でいくら調達するか、自己資金をいくら出すかについてです。これが一番難しいかもしれません。理由は後述します。

事前審査についてはこちらの記事を参照ください。

優良住宅ローンの事前審査
一条工務店、i-smart、住宅ローン、事前審査、優良住宅ローン、留保

住宅金融支援機構の審査(必要な期間:およそ2週間程度

金融機関の承認や留保だった場合は機構の審査へと進めます。機構の審査についてはこちらの記事を参照ください。

留保となった優良住宅ローンのフラット35事前審査、機構審査の結果は如何に?
一条工務店、i-smart、住宅ローン、優良住宅ローン、買取仮承認

私の場合日数で6日、営業日で数えると4日で機構の買取仮承認が決まりました。これでようやくつなぎ融資を受けることが出来る状況になります。

ただし機構の審査の申込書類は事前審査の結果が出た後郵送されてきますので数日間かかりますし、揃えなければいけない証明書や記入書類もかなり多くなりますので準備するのにも時間を要します。また案件の内容や金融機関によっては一か月程度審査に時間がかかる場合もあるようです。

つなぎ融資希望を依頼してから融資の実行まで(必要な期間:最短で10営業日(2週間)

機構の買取仮承認が出た後に、つなぎ融資の希望を伝え、実行されるまでの期間です。ただし印鑑証明書を用意したり記入する書類もありますので、もう少し余裕を見ておいた方が良さそうです。つなぎ資金は融資申込者の口座には入金されず、一条工務店が融資金の代理受領(一条工務店の口座に優良住宅ローンが融資金を直接振り込む)をしますので、その書類に一条工務店の社判・印鑑の捺印もお願いしなくてはいけません。

まとめー仮審査からつなぎ融資実行までの日数

書類のやり取りの時間を考えると早くても6~7週間程度は見ておいた方が良さそうです。

着手金は上棟の75日前に支払う必要があります。着手承諾から上棟まではおおよそ3か月ぐらいかかると思われますから、着手承諾から2週間程度で着手金の支払いをしなければなりません。着手金(または着手金の一部)をつなぎ融資で調達して支払う場合には着手承諾の一か月前くらいには事前審査の準備をする必要がありそうです。

事前審査の申込みでは資金計画をはっきりさせておかなければいけません。したがって着手承諾の一か月前頃にはおおよその総支払額を固めておかないと事前審査の申込みに移れない可能性もありますので注意が必要です。

私は直営の支払いスケジュールについては詳しく知りませんが、いずれにしても事前に資金計画のスケジュールについては営業担当ともよく話し合っておくことが大切です。

コメント

  1. マリオ より:

    初めまして。マリオと申します。いつも記事を楽しく拝見させていただいています。
    我が家は今年の5月着工、7月上棟、9月引き渡し予定です。来週着手承諾を控え、ドキドキの毎日です。我が家もフラット35Sのつなぎ融資希望ですので、すごく参考になりました。9月まで優遇金利の財源がもつといいのですが(うちの営業さんは変動を薦めてきましたが、i-flatは紹介もありませんでした)

    • 閑古鳥 より:

      マリオさんはじめまして^^
      着手承諾前のお忙しいところコメント頂きありがとうございます。
      一条工務店のなかでi-flatがどの様な位置づけで捉えられているのかは分りませんが、フラット35でご検討されているのであれば、融資手数料がキャンペーン中
      の0.4%のままでしたら非常に魅力的な商品だと思います。営業さんに確認したほうがいいと思います。
      金利優遇の財源とここの所の長期金利の上昇も気になる所ですが、こればかりはどうしようもありませんよね。
      今後ともよろしくお願いいたします。

  2. レイク より:

    はじめまして。
    いつも記事がアップされるのを楽しみにしています。
    ローンの話しはとても参考になりました。
    閑古鳥さんと同じ一条工務店群馬で契約しましたが、
    優良住宅ローンとは提携していないと言われてしまいました。
    閑古鳥と何か契約内容で違うことがあるのでしょうか?

    • 閑古鳥 より:

      レイクさんはじめまして^^
      私も一条工務店群馬との契約でしたから、特に違うことは無いと思います。
      私は優良住宅ローンのつなぎ融資が利用できましたので間違いなく提携はしていると思いますよ。営業さんにもう一度確認して頂いた方が
      良いかもしれませんし、場合によれば優良住宅ローンに直接お聞きしてみるのも良いかもしれません。
      コメントありがとうございます、今後もよろしくお願いいたします。