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こんばんは、閑古鳥です。

以前の記事に書いた通り、私はフラット35で住宅ローンを借りる予定です。今回はフラット35借入に関して欠かせないつなぎ融資の部分を考えてみます。

(関連記事) 住宅ローンの申し込み先を決定

つなぎ融資の商品概要

フラット35では融資対象物件である住宅が竣工しないと融資は実行してもらえません。一条工務店では家が完成する前に着工金、上棟金の支払いをしなければなりません。自己資金ですべて払えれば問題ないのですが、我が家ではそれは叶いませんのでつなぎ融資が必要になってきます。フラット35取扱いの金融機関でもつなぎ融資を取扱いしていないところもありますので、借入先を検討するに当たって注意が必要になります。またつなぎ融資の取り扱いがあっても、金利や融資手数料がHPに記載のないところもありますので、事前に問い合わせておいた方が無難かもしれません。

私が利用予定の株式会社優良住宅ローンというノンバンクのつなぎ融資の商品概要のうち金利と手数料は次の通りです。

  • 金利:融資金利(融資率9割以下の金利)を適用
  • 基本手数料:つなぎ融資1回につき54,000円(内税)
  • 加算手数料:融資額×0.40%(内税)但し6ヶ月経過する場合は6ヶ月毎に融資額×0.40%

現時点で金利は1.38%になると思います。金額5,000千円を期間200日で借りると

  • 支払利息 5,000,000×1.38%×200日÷365日=37,808円
  • 基本手数料 54,000円
  • 加算手数料 5,000,000×0.40%×2=40,000円
  • 収入印紙 1,000円

以上で金利、諸費用の合計は132,808円となります。ただし金利分は差引かれて振り込まれます(5,000,000-37,808=4,962,192円)ので注意が必要です。

資金繰りには注意が必要

建物工事費 25,000千円、フラット35借入額 23,000千円、自己資金5,000千円と仮定して計算してみます。(建物工事費以外の外構費等は無視しています)

2014102303

着手金のうち2,500千円は自己資金で賄ったのでつなぎ融資を4,840千円借りました。手許自己資金2,500千円から金利と融資手数料131,514円を支払い、さらに預かり金800千円も支払ったところ自己資金の残りは567千円となっています。

上棟金(建物工事費の1/3)は全額つなぎ融資を受けて支払いたいところですが、つなぎ融資の商品概要には

着工金 工事請負契約書の請負金額の30%以内

中間金 工事請負契約書の請負金額の30%以内(着工金不要の場合30%以内)

とあります。したがって上棟金の内3.3%分(1/3=33.3%-30%)は自己資金を用意しなければなりません。結局自己資金は401,049円足りないことになってしまいました。最終的にフラット35が実行されると自己資金は1,938千円となりますが、結果として上棟金支払い時には資金ショートすることになりました。

さらにフラット35実行時には融資手数料、団信、火災保険の支払等ありますから、それ相応の手許資金がないと、身動きが取れなくなりそうです。資金繰りには細心の注意が必要ですし、必要であれば多少余分に借りておき実行後に繰り上げ返済する方法も検討の余地がありそうです。(融資比率90%を境に金利が変わりますので注意が必要です)なおフラット35の繰り上げ返済には手数料がかかりませんし、ネットを利用すれば10万円から返済可能です。

(過去記事) 繰り上げ返済が10万からOKに?ということでフラット35について考えてみる

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