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20150405ec

閑古鳥です。

2014年8月以降の契約の方から夢発電の金利が1.0%から1.5%に上昇したことは皆さんご存知の事かと思います。先日取り上げた記事で取り上げたフラット35の売電収入を所得加算が出来るようになった制度とダブルフラットを利用することで、夢発電の代用になるのか見ていきたいともいます。

フラット35で売電収入を年収に加算することが可能に&ダブルフラット新設
2015-04-01 23:11
こんばんは、閑古鳥です。 フラット35のサイトでは4月1日よりフラット35で売電収入を年収に加算することが可能になったと発表されました。また二つのフラットを組み合わせて借入が出来る...

売電収入を所得加算できる制度

まずは取扱いの条件についてです。

対象融資

  • 新築住宅の建設・購入融資
  • フラット35(リフォーム一体型)(ただし新規に太陽光発電設備を設置するものに限る)

 

いずれも共同建て(2戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用する建て方を指します)は融資対象外です。

融資の対象となる太陽光発電設備

融資対象住宅の屋根、外壁または住宅用カーポートに固定して設置されるものが対象となります。したがって地面設置の太陽光発電システムは対象外で、年収加算は出来ません。

年収に加算できる金額

申込人が申請した売電収入見込み又は住宅金融支援機構が定める売電収入の上限額のうちいずれか低い金額×0.7

となっています。この「住宅金融支援機構が定める売電収入の上限額」とは次の通りに設定されています。
2015040501
(出典:住宅金融支援機構「住宅金融支援機構が定める売電収入の上限額表)
もう一つの「申込人が申請した売電収入見込み」とは事業者が作成したシミュレーションの数値のことです。

私の場合太陽光のパネル搭載量は約20kWで、一条工務店から頂いたシミュレーションによれば売電収入の見込み額は年間約693,000円(当初10年、売電価格は税抜32円)となっています。上記の住宅金融支援機構が定める売電収入の上限額によれば20kW搭載の場合578,000円となっています。したがって住宅金融支援機構の定める売電収入の方が113,000円低い価格となりますからこの578,000円に0.7を掛けた404,600円が年収に加算できる金額ということになります。

参考までに上記の「住宅金融支援機構が定める売電収入の上限額表」に0.7を掛けた金額、すなわち年収に加算できる金額は次の表のようになります。

2015040502

年収加算はどのようなメリットがあるのか

パネル代を含めた搭載費用は結構な金額になります。私の場合20.09kW搭載する予定ですがその搭載費用は658.4万円(税込)となっています。この多額の搭載費用をフラット35に含めた場合にこれまでは借入金額が多くなることで借入比率が上昇し、申込金額を減額されたりするケースもあったかと思います。

今後はこの年収加算により借入比率を下げることが可能ですからこの制度を利用し搭載費用もフラット35に組み込むことは、夢発電の金利上昇や、売電金額が下がった現状においては非常に有効と思われます。

フラット35にパネル費用を加算して借入する場合のメリットについては、詳しい検証がさすけさんの記事にありますので参照されることをお勧めします。

参考 夢発電終了!?:できれば夢発電はもう使わない方が良い・・・住宅ローンvs夢発電

デメリットとしては、フラット35は実行月にならないと金利が確定しない点かと思います。

ダブルフラット

ダブルフラットとは?

まず聞きなれないダブルフラットとはどのような制度なのでしょうか。住宅金融支援機構のHPによれば

【ダブルフラット】とは、将来の返済負担を軽減することを主な目的として、【フラット35】を
2つ組み合わせてご利用いただくものです。
なお、【ダブルフラット】については、次の組合せにより融資の利用が可能です。
1.【フラット20】+【フラット35】
2.【フラット35】+【フラット35】
3.【フラット20】+【フラット20】

とあります。メリットとしてはフラット35を2つ組み合わせて利用することにより、返済期間後期の毎月の住宅ローンの返済額を減らすことが可能と書かれています。

この商品の概要を初めて見た際には、パネル搭載費用分をフラット35から切り離して、フラット20(フラット35の期間20年以下のものをフラット20と呼びます)で組めばメリットが大きくなるのでは?と思いました。4月実行のフラット20は金利1.31%、Sを利用すれば当初10年間は0.6%の優遇がありますので0.71%で借入できます。フラット20Sならば当初10年は夢発電の半分以下の金利となっています。

取扱い金融機関が少ないのが難点

ダブルフラットを取扱っている金融機関がまだ少ないのが現状です。すべての金融機関で取扱いが始まったのかと思っていましたが、違っていました。

参考 ダブルフラット取扱金融機関一覧(PDF)

しかも取り扱っている金融機関も融資手数料が高い(ほとんどが定率で2.16%)ところが多いのが残念なところです。具体的にシミュレーションして数字を見てみましょう。

ダブルフラットと夢発電の比較シミュレーション

シミュレーション条件

パネル搭載費用650万円(約20kW)で計算

①夢発電10年(金利1.5%)

②夢発電20年(金利1.5%)

③フラット20S(当初10年金利0.71%、残り10年1.31%、融資手数料2.16%、機構団信加入、抵当権設定費用10万円)

④フラット20S(当初10年金利0.71%、残り10年1.31%、融資手数料0.5%、機構団信加入、抵当権設定費用10万円)

⑤③と同条件、毎年35万円を繰上返済、返済期間を短縮した場合)

⑥④と同条件、毎年35万円を繰上返済、返済期間を短縮した場合)

⑦フラット35S(当初10年金利0.94%、残り10年1.54%、融資手数料0.5%、機構団信加入)

(注:⑤、⑥の繰り上げ返済額)夢発電10年の毎月の返済額は58,364円、フラット20Sの当初10年の毎月の返済額は29,059円となりますので、この差額の一年分35万円を毎年繰上げ返済した場合のシミュレーション数値です。

また④の融資手数料0.5%は、残念ながら現状ダブルフラットを利用できる銀行の中には存在しませんのでご注意ください。あくまでシミュレーション用です。

⑦は通常のフラット35に組み込んだ形で、増加する650万円の金額分を計算したものです。

シミュレーション結果

① 7,003,678円

② 7,527,593円

③ 7,564,728円

④ 7,456,828円

⑤ 7,116,497円

⑥ 7,008,597円

⑦ 7,518,493円

①と⑤との比較では総返済額の差は112千円、ちょうど抵当権設定費用分だけ多くなってしまいました。

③と⑦を比較すると現状ではパネル搭載費用はフラット35に組み入れるほうが総支払額は安くなることが分かりました。ただし今後融資手数料が安い金融機関がダブルフラットの取り扱いを始めた場合には検討の余地がありそうです。

最後に

現状の売電価格で10年返済の夢発電を選択した場合、最悪毎月の返済額が売電収入より多くなり持出しが発生する恐れがあることは、さすけさんも記事にされている通りです。

参考 収益100万円悪化!?2015年固定価格買取制度の売電価格変更で夢発電の収益はどうなるの?7月以降は基本余剰買取

この回避方法としては最初にご紹介した売電収入を所得加算できる制度を利用してフラット35の中にパネル搭載費用を組み込み、さらに売電収入分で繰り上げ返済していく方法が現状ではベストかと思います。

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